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地产80后融资总的一周:成本激增 1天1城不停见资方

     2018/11/5 14:22:00      第一财经日报      评论: 0

据申万宏源统计,包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量总计为1949亿元。

地产80后融资总的一周: 一天一城的“高周转”人生

时间指着周日晚上10点,80后王远刚刚喝完酒回家。略有疲态的他并没有休息,接着开了一个电话会议。

作为一家上市房企的融资负责人,王远的工作从周一到了周日,几乎没有休息。他躺在椅子上,点了一根烟,还在继续和同事思考下一步的工作计划。

“今年总体融资难度比较大,不过我们应该可以完成自己的融资指标,从未来趋势看,可能监管还是趋紧,需要去考虑如何铺排资金。”王远告诉第一财经记者。

今年以来,所有房企都感受到融资渠道的步步收紧,无论是融资难度还是融资成本,都让资金部门倍感压力。“今年房企最困难的就是资金,很多资金成本已经超过15%,但是依旧很多资方不愿意出钱。”一位房企高管告诉记者。

随之而来的是,像王远这样的资金条线开始压力剧增,如同烧过荒漠的火焰,让王远的生活开始周转越来越快。面对激烈的环境,不进则退。

一周五城

刚刚过去的一周,王远在五个不同城市奔波,不停见机构和资金方。

每周一,王远都会在集团开工作例会,而开完会之后,他就马不停蹄晚上飞到了广州。

“和一个机构聊资金和合作,希望可以未来进一步扩展自己公司的资金渠道。”王远告诉记者。

即便是宵夜,他也安排了和很多工作对象见面,大家的时间都很宝贵,凑上时间并不容易。

“有一个银行和我约了一个月,后来总算我们找到一个节假日聊了聊,工作就是这样,其实没有上下班时间。”王远说。

第二天一早,王远就从广州去了香港,和当地的很多机构见面,希望了解一些国际市场的资金情况。

“公司在香港上市,总会有一些融资动作,需要经常和香港的机构保持联系。”王远告诉记者。

白天在香港忙了一天,王远工作还没有结束,又再次回到广州,为周三的见面做准备。

周三一早,王远就和一家基金公司去聊合作,希望未来在股权方面有更多的合作机会。“还是需要多去沟通,才能找到更低的资金来源。”王远告诉记者。

而当天晚上,王远就坐火车去了武汉,开始见银行的朋友。

“我们的一个项目即将落地,我还需要过来和银行的行长吃饭喝酒落实一下,也算是为未来的可持续合作做准备。”王远告诉记者。

一个人,王远就这样每天奔波在不同的城市。见完行长,聊完工作细节,吃饭喝酒也是生活常态。王远每周几乎每晚,都有各种应酬。在中国这个人情世故的社会,喝点酒还是能更好谈工作。

在王远看来,喝酒已经是工作的手段之一,很多时候不管好不好,喝酒成为这个工作的必需技能之一。

周五一早,王远就飞去天津,因为约好了一个信托的副总裁见面。“各种融资方式都需要,这家信托主要通过自己的财富中心募集,也需要好的项目投放,我们也需要资金。”王远说。

即便是周末,王远并没有休息,周六下午飞到上海,周日还要见几个候选人。“公司发展很快,我们的团队也需要更多的人马,候选人平时工作也很忙,所以每次我们都会用周末的时间见面。”王远告诉记者。

即便是周日晚上,王远依旧安排了应酬。对于王远而言,这就是工作,这就是生活。

高速发展的公司,让每一个人都需要高周转一样工作。房地产行业已经进入“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”的阶段,每一个人都背负着比之前更大的压力。

“工作压力很大,因为融资确实也很难。而自我也会有压力,这个行业的洗牌必然是地产人的洗牌,如果不想被淘汰只能做得比其他人好。”王远说。

不断加剧的竞争压迫着像王远这样的地产人不断前进,他们的人生也像走在每一个有红绿灯的十字路口,一旦错过了绿灯时间,可能走在路上就要面对前方的汹涌车流,把人碾碎。

时间窗口很短,每个人都不得不付出120%的努力。

资金成本激增

2018年房企面临最大的问题之一,就是缺钱。

这个问题,让资金条线的人一时间成为香饽饽,业内三倍工资挖人现象持续不衰。

“资金条线是目前人力成本较高的一个条线,人才紧张,需求旺盛。”一位房企人力资源中心总经理告诉记者。

但是,压力也陡然增加。一般而言,当一个企业给出高于市场很多的薪酬时,那这个企业对于职业经理人的期待也非常高,同时给出的耐心也很少。

压力与机会同在,这一切都是因为今年的融资难造成的。

“之前大部分公司拿地前都会做前端融资,增加资金周转速度,不过目前这个方式基本被杜绝,我们基本无法前融。”一位地产业人士告诉记者。

多位从事金融的人士告诉记者,很多中小房企信托融资利率已经超过15%,即便这样,信托的融资能力也下滑很多。以往信托通过通道从银行端获取资金,如今监管严格之后,信托的融资能力也不断下滑,可以提供的资金越来越少。

据同策研究院监测,2018年9月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计443.11亿元,环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%。这个数据跌破“黑五月”最低值451.17亿元,再创2018年全年度历史新低。

从房企近期的债券利率看,一直在不断上升。

10月8日晚间,华夏幸福基业股份有限公司发布公告称,公司境外子公司向境外专业投资人增发1亿美元的高级无抵押定息债券,利率9%。

10月22日,绿地控股集团有限公司公告对2015年公司债券(第一期)品种二即日起至10月26日进行回售登记,投资者可自行选择在期内将持有的本期债券按面值全部或部分回售给绿地,或继续持有。同一天,绿地发布了另一则公告,宣布将上述公司债第4、5年的债券票面利率由3.80%上调至6.80%。

10月22日,新力地产对外宣布非公开发行公司债券3.13亿元,发行利率7.9%。

压力与机遇

“最近压力也很大,要在年底完成融资指标,需要不断去沟通努力。我相信尽人事一定可以想办法完成,但是过程中还是很辛苦。”王远说。

对于王远而言,无疑赶上了房地产的最好时代,快速的发展,对资金的需求,造就了行业的人才缺口,无疑体现出了自己的价值。

但是,任何时候,一旦懈怠,可能就是淘汰。很多公司已经发出了停止招聘的内部文件,每个人都岌岌可危,要么越做越好,要么可能滚蛋走人。

地产人面对的这个问题,地产商同样面对。“以前的粗放发展是一个英雄带着一群傻瓜都可以做好,现在要一个超级英雄带着一群英雄才可以做好。”弘阳集团执行总裁张良告诉记者。

从目前情况看,大部分杠杆较高的公司都面临资金紧张情况。“有些公司会在这一轮调控中停滞,还有些公司会掉队,因此也是一个弯道超越的机会,我们就打算在四季度开始看一些便宜的土地。”一位上市房企高管告诉记者。

从目前看,房企未来将面临巨大的资金偿付压力。据申万宏源统计,包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量总计为1949亿元,其中三四季度为到期高峰,分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大,每年增量都在1000亿以上。

现金流紧张,成为行业难题。“现在的资金来源要么是销售,要么是融资,融资很难但是也必须去融资,不然没办法发展。”王远说。

活下去,弱周期下几乎所有的房企都开始降速。

凌晨一点,王远还在陪团队一起开会。“过程中需要鼓励团队,也需要帮助他们完成今年的指标。”(应采访对象要求,文中王远为化名。)

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